こんにちは。司法書士の辻です。

「法務局から書類が届いたのですが、どういうことですか？」

最近、このようなお問い合わせが増えています。送られてきた書類をよく見ると、「長期相続登記等未了土地」という、なじみのない言葉が書かれていることがほとんどです。

これは、相続が発生しているにもかかわらず、長期間にわたって登記名義が変わっていない不動産に関する国の調査・通知の一環です。2024年4月の相続登記義務化以降、この手の通知が各地の法務局から積極的に送られるようになっており、当事務所でも大阪・和歌山のお客様からご相談をいただく機会が増えてきました。

この記事では、「長期相続登記等未了土地」とは何か、通知が届いたらどうすればよいか、実際の手続きの流れや費用まで、実務的な観点でわかりやすく解説します。

1.「長期相続登記等未了土地」とは何か

そもそもの背景

日本全国には、亡くなった方の名義のまま何十年もの間、登記が放置されている土地や建物が無数に存在します。こうした「所有者不明土地」は、公共事業の妨げになったり、隣接地の売買・活用を困難にしたりと、さまざまな社会問題の原因になっています。

国土交通省の調査によると、所有者不明土地の面積は全国で約410万ヘクタール以上にのぼると推計されており（2019年時点）、九州の総面積に匹敵する規模です。

制度の概要

この問題を解消するため、法務省は「長期相続登記等未了土地解消作業」に取り組んでいます。法務局が登記簿を調査し、最後の登記名義人が亡くなっていると判明した土地について、相続人を探し出して通知を送るものです。

対象となる土地は、主に以下の条件に当てはまります。

条件内容
登記名義人が死亡している登記簿上の住所・氏名から住民票除票・戸籍を照会して判明
相続登記が長期間されていないおおむね30年以上、名義変更がなされていないケース
国や自治体が特に注目している土地公共事業や農地・林地など行政上の必要があるエリア

法務局は、このような土地を特定し、相続人と思われる方に対して「相続人の皆様へ」という書類を送付します。

2. 届く書類の種類と意味

法務局から届く書類にはいくつかのパターンがあります。内容によって対応方法が変わりますので、まず何が届いているかを確認しましょう。

①「長期相続登記等未了土地に係るお知らせ」

「あなたが相続人の一人である可能性があります。相続登記を行うか、相続人申告登記をご検討ください」という趣旨の通知です。強制的な手続きを求めるものではありませんが、放置すると後述する義務違反になりえます。

②「特定登記未了土地」に関する通知

収用や公共工事が絡むような、国や自治体が特に問題視している土地についての通知です。こちらはより対応を急ぐ必要があります。

③ 法務局からの照会文書

「この不動産についての相続人をご存じですか？」という問い合わせ形式のものもあります。これに対しては、わかる範囲で回答することが求められます。

いずれにしても、「法務局から書類が届いた＝無視できない重要な通知」と理解してください。

3. 通知が届いたら、まず何をすべきか

① 自分が相続人かどうかを確認する

通知には、問題となっている不動産（地番など）と、最後の登記名義人の氏名が記載されています。まずはその方が自分の親族かどうかを確認しましょう。

「名前は聞いたことがあるけれど、詳しくはわからない」という方も多いです。そういった場合は、司法書士や弁護士に相談しながら戸籍を調査するのが確実です。

② 不動産の現状を調べる

通知に記載されている地番をもとに、登記事項証明書（登記簿謄本）を取得し、不動産の現在の状態を確認します。固定資産税の課税台帳とも照合すると、現地の状況がより把握しやすくなります。

③ 相続人を確定させる

対象不動産の被相続人（最後の名義人）について、出生から死亡までの戸籍を取得し、法律上の相続人が誰であるかを確定させます。被相続人が何十年も前に亡くなっている場合、その後に相続人の一人が亡くなっていることもあり（数次相続・代襲相続）、相続関係が複雑になりがちです。

4. 相続人申告登記という新しい選択肢

2024年4月の不動産登記法改正で、「相続人申告登記」という新しい制度が創設されました。正式な遺産分割協議が整っていなくても、「自分はこの不動産の相続人の一人です」と法務局に申告するだけで、義務履行とみなされる簡易な手続きです。

項目相続人申告登記通常の相続登記
登録免許税無料固定資産税評価額 × 0.4%
必要書類申告者の戸籍謄本など（少ない）全相続人の書類が必要
遺産分割の合意不要必要（全員の合意）
所有権の取得名義は取得できない（申告のみ）所有権が自分の名義になる
義務履行満たす満たす

ポイント：相続人申告登記は「義務を果たすための応急処置」と考えるとわかりやすいです。不動産を売却したり担保に入れたりするためには、その後に通常の相続登記が必要になります。「まず期限内に義務を果たし、遺産分割は時間をかけて行う」という場面で役立ちます。

5. 手続きをしないとどうなるか

相続登記の義務化により、相続を知った日から3年以内に相続登記または相続人申告登記をしないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。

さらに、長期相続登記未了土地については、法務局が積極的に相続人を探して通知を送っています。通知が届いた時点で「相続を知った」とみなされる可能性があるため、通知が届いてから3年以内には必ず何らかの手続きをとることが重要です。

また、手続きを先延ばしにすると、次世代に問題が引き継がれます。あなたが亡くなった後、子どもや孫がより複雑な相続問題を抱えることになり大変です。

6. よくある質問（Q&A）

Q1. 価値がなさそうな土地でも、相続しなければなりませんか？

A. 相続したくない場合は「相続放棄」という方法があります。ただし、相続放棄は相続を知った日から3か月以内に家庭裁判所への申立が必要です。また、「相続土地国庫帰属制度」を使って国に引き取ってもらう手続きもあります（条件あり）。いずれも専門家にご相談ください。

Q2. 相続人が多く、全員の合意が取れそうにありません。

A. まず「相続人申告登記」で期限内の義務を果たし、その後に時間をかけて遺産分割協議を進める方法があります。どうしても合意が取れない場合は、家庭裁判所の「遺産分割調停」の申立も選択肢です。（代理人は弁護士になります）

Q3. 通知の宛先になっていますが、自分は相続人ではないと思います。

A. 法務局の調査にも限界があり、先順位の相続放棄等で実際には相続人でない方に通知が届くケースもあります。その場合はその旨を法務局に回答することで対応完了となります。ただし、本当に相続関係がないかどうかは戸籍で確認するのが確実です。

まとめ

「長期相続登記等未了土地」は、何十年もの間放置されてきた相続未了の不動産を解消するための国の取り組みです。法務局から通知が届いた方は、内容を確認し、できるだけ早めに対応することをお勧めします。

当事務所は大阪・和歌山を中心に、こうした複雑な相続・登記のご相談に対応しています。遠方の不動産や相続人が各地に散らばっているケースも、郵送・オンライン相談を活用してスムーズにお手伝いします。東京のお客様からのご依頼もお受けしており、全国の法務局への申請にも対応しています。

相続に関するご相談は、お気軽に当事務所までお問い合わせください。初回のご相談は無料で承っております。

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