こんにちは。司法書士の辻です。

大阪・和歌山を中心に、相続や相続対策のご相談をお請けしているＡ＆Ｔ司法書士事務所です。

2024年4月に相続登記の義務化がスタートしてから、もうすぐ2年が経とうとしています。「義務化は知っているけど、まだ手をつけていない……」という方、実はかなりいらっしゃいます。私の事務所にも、最近になって「そろそろやらないとまずいですよね？」とご相談に来られる方が増えてきました。

そして2026年は、相続登記の義務化に加えて、さらに2つの大きな制度変更が動き出す年です。今回は、この春に押さえておきたい不動産登記まわりの最新情報を、まとめてお伝えします。

1. おさらい｜相続登記の義務化とは

まず基本をおさらいしましょう。2024年4月1日から、相続で不動産を取得した方は、取得を知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務になりました。

正当な理由なく期限を過ぎると、10万円以下の過料の対象になります。

「でも、過料って本当に来るの？」と思われるかもしれません。実際の流れとしては、登記官がまず催告（「登記してくださいね」という通知）を行い、それでも正当な理由なく申請しない場合に、裁判所へ過料の通知がされる仕組みです。いきなり罰金が届くわけではありませんが、制度が始まって2年が経ち、運用が本格化してくる時期に入っています。

ポイント整理

項目内容
開始日2024年4月1日
対象相続で不動産を取得した方
期限取得を知った日から3年以内
罰則正当な理由なく怠った場合、10万円以下の過料
過去の相続対象（期限は後述）

2. 要注意！過去の相続は「2027年3月末」が期限です

特にご注意いただきたいのが、義務化より前に発生した相続についてです。

たとえば、10年前にお父様が亡くなり、実家の名義がお父様のままになっている——こういったケースも義務化の対象です。過去の相続については、次のどちらか遅い方が期限になります。

  • 2027年（令和9年）3月31日
  • 相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内

つまり、多くの方にとっては2027年3月末が実質的な期限です。今日（2026年3月）の時点で、残りちょうど1年。「まだ先」と思っていると、あっという間です。

【事例1】田中さん一家のケース

大阪府堺市にお住まいの田中さん（仮名・50代）は、8年前にお母様を亡くされました。実家の土地と建物はお母様の名義のままでしたが、兄弟間で「いずれ話し合おう」と先送りにしていたそうです。

2025年の年末に義務化のニュースを目にして慌てて当事務所にご相談に来られました。幸い、兄弟間の関係は良好で、遺産分割協議もスムーズに進み、約2か月で相続登記を完了できました。

田中さんは「期限が迫ってからだと気持ちに余裕がなくなる」とおっしゃっていました。

3. 2026年2月スタート！「所有不動産記録証明制度」とは

2026年2月2日から、新しい制度が始まりました。所有不動産記録証明制度です。

これは、法務局に請求すると、特定の方が所有する全国の不動産を一覧でリスト化した証明書を発行してもらえる制度です。所有者本人はもちろん、相続人も請求できます。

この制度が便利な場面

相続の手続きで意外と大変なのが、「亡くなった方がどこに不動産を持っていたか」を調べる作業です。自宅の土地・建物は把握していても、遠方に山林を持っていたり、昔買った投資用マンションの一室があったりすることは珍しくありません。

これまでは、各市区町村に個別に「固定資産評価証明書」や「名寄帳」を請求して確認するしかありませんでした。全国に散らばった不動産を漏れなく調べるのは、正直かなりの手間でした。

この新制度を使えば、法務局への一度の請求で全国の不動産を網羅的に確認できます。相続手続きの効率が大きく上がると期待されています。

【事例2】和歌山の山林が見つかったケース

和歌山県にお住まいの鈴木さん（仮名・60代）は、お父様の相続手続きを進める中で、自宅と近隣の畑は把握していたものの、「ほかにも不動産があるかもしれない」と不安を感じていました。

所有不動産記録証明制度を利用したところ、お父様が若い頃に購入していた山林が隣の市にあることが判明しました。この山林の存在を知らないまま遺産分割を済ませていたら、後から手続きをやり直す必要が出ていたかもしれません。

4. 2026年4月から！住所・氏名変更登記も義務化されます

もうひとつ、目前に迫っている大きな変更があります。2026年4月1日から、不動産の所有者が住所や氏名を変更した場合、その変更登記が義務化されます。

項目内容
開始日2026年4月1日
対象不動産の所有者で住所・氏名に変更があった方
期限変更があった日から2年以内
罰則正当な理由なく怠った場合、5万円以下の過料

引っ越しをしたり、結婚で姓が変わったりしたとき、住民票や戸籍は届出をしますが、不動産の登記まで変更している方は少ないのが現実です。今後はこれも義務になりますので、不動産をお持ちの方は忘れずに対応してください。

なお、東京に法人をお持ちのお客様からも「本店移転した場合はどうなりますか？」というお問い合わせをいただいています。法人名義の不動産についても、住所変更登記は同様に必要ですので、ご注意ください。当事務所では、大阪・和歌山だけでなく、東京の法人のお客様の登記手続きも日常的にサポートしておりますので、お気軽にご相談ください。

5. 「相続人申告登記」という選択肢も

遺産分割の話し合いがまとまらず、3年以内に相続登記ができそうにない場合は、相続人申告登記という制度を利用できます。

これは、「自分が相続人である」ということを法務局に申し出る簡易的な手続きで、相続登記の義務を履行したものとみなされます。他の相続人の協力が不要で、自分一人で申し出ることができるのが大きなメリットです。

ただし、これはあくまで暫定的な措置です。最終的には遺産分割を行い、正式な相続登記を完了させる必要があります。

6. よくあるご質問（Q&A）

Q1. 相続登記をしないと、不動産は売れないのですか？

はい、登記上の名義が亡くなった方のままでは、不動産を売却したり、担保に入れたりすることができません。義務化とは関係なく、実務上も早めに名義変更しておくことが大切です。

Q2. 相続人が多くて話し合いがまとまりません。期限に間に合わない場合はどうすれば？

まずは先ほどご紹介した相続人申告登記をご検討ください。これで義務は果たしたことになります。そのうえで、遺産分割の話し合いを続けていきましょう。話し合いが難しい場合は、家庭裁判所の調停を利用する方法もあります。

Q3. 所有不動産記録証明書は誰でも取れますか？

この証明書を請求できるのは、不動産の所有者本人、またはその相続人に限られます。第三者が自由に取得することはできませんので、プライバシーの面でもご安心ください。司法書士が代理で請求することも可能です。

7. 今やっておくべきことチェックリスト

この春、不動産をお持ちの方に確認していただきたいことをまとめました。

チェック項目該当する方
相続した不動産の名義変更は済んでいますか？過去に相続が発生した方全員
遺産分割協議は完了していますか？相続人が複数いる方
引っ越し後、不動産の住所変更登記をしていますか？不動産をお持ちで転居した方
亡くなった方の不動産を漏れなく把握していますか？相続手続き中の方

ひとつでも「まだ」という項目がある方は、早めの対応をおすすめします。特に過去の相続については、2027年3月末の期限まで残り1年ですので、今年度中に着手されることをお勧めします。

まとめ

2026年は、不動産登記に関する制度が大きく動く年です。

相続登記の義務化はすでに始まっており、過去の相続の期限（2027年3月末）も迫っています。さらに、所有不動産記録証明制度や住所変更登記の義務化など、新しい仕組みも次々とスタートします。

「何から手をつければいいかわからない」という方も多いと思います。私たちＡ＆Ｔ司法書士事務所では、大阪・和歌山を中心に、相続登記のご相談を数多くお受けしてきました。お一人おひとりの状況に合わせて、必要な手続きを丁寧にご案内いたします。

相続に関するご相談は、お気軽に当事務所までお問い合わせください。初回のご相談は無料で承っております。

Ａ＆Ｔ司法書士事務所 / 相続・相続対策・事業承継の専門家