こんにちは。司法書士の辻です。

2024年4月に始まった相続登記の義務化から、まもなく2年が経とうとしています。「義務化されたのは知っているけど、まだ何もしていない……」という方、実は少なくありません。当事務所にも、大阪や和歌山を中心に「今からでも間に合いますか？」というご相談が増えてきました。

結論から申し上げると、今ならまだ間に合います。ただし、のんびりしていると過料（罰金のようなもの）の対象になる可能性もあります。

この記事では、相続登記の義務化についておさらいしつつ、2026年に入って新しく始まった制度や、4月から施行される新たな義務化についても分かりやすくお伝えします。「うちは関係ないだろう」と思っている方にこそ、ぜひ最後まで読んでいただきたい内容です。

相続登記の義務化とは？ 改めておさらい

相続登記とは、亡くなった方（被相続人）の名義になっている不動産を、相続人の名義に変更する手続きのことです。

2024年3月までは、この手続きに法律上の期限はありませんでした。そのため、「いつかやろう」と先送りにしてしまい、何十年も故人名義のままになっている不動産が全国で増え続けていたのです。これがいわゆる「所有者不明土地」問題です。

そこで国は2024年4月1日から、相続登記を法律上の義務としました。ポイントを整理すると、次のとおりです。

項目内容
施行日2024年（令和6年）4月1日
対象相続や遺贈により不動産を取得した方
申請期限相続の開始と不動産取得を知った日から3年以内
罰則正当な理由なく申請を怠った場合、10万円以下の過料
過去の相続2024年4月1日より前の相続も対象（2027年3月31日が期限の目安）

特に注意していただきたいのは、最後の行です。「義務化の前に相続が発生しているから関係ない」とお考えの方がいらっしゃいますが、過去の相続も対象になっています。

まだ登記していない方は意外と多い？ 実際のご相談事例

事例1：お父様が20年前に亡くなったBさん（大阪府・60代女性）

Bさんは、お父様が亡くなった際に自宅の相続登記をしないまま20年以上が経過していました。「母が住んでいるし、困ることもなかったので……」とおっしゃっていましたが、お母様が高齢になり、施設への入所を検討するにあたって自宅の売却を考えたところ、名義がお父様のままでは売却できないことが分かりました。

Bさんのケースでは、お父様の相続人であるお母様ときょうだい3人で遺産分割協議を行い、相続登記を完了しました。お母様がお元気なうちに手続きできたのは不幸中の幸いでしたが、もしお母様にも相続が発生していたら、手続きはさらに複雑になっていたでしょう。

事例2：和歌山の山林を相続したCさん（和歌山県・50代男性）

Cさんは、おじい様名義の山林が和歌山県内に複数あることを、義務化のニュースを見て初めて知りました。おじい様が亡くなってから30年以上が経っており、相続人の数は孫世代まで含めると10人以上に膨れ上がっていました。

このように代が進むと、相続人の数が増えて話し合いが難しくなり、手続きにかかる時間も費用も大きくなります。「早めに動いておけばよかった」というCさんの言葉が印象的でした。

2026年2月スタート！「所有不動産記録証明制度」で相続不動産の把握が簡単に

2026年2月2日から、新しい制度が始まりました。所有不動産記録証明制度です。

これまで、亡くなった方がどこにどんな不動産を持っていたかを調べるのは、実はかなり大変でした。固定資産税の納税通知書を手がかりにしたり、市区町村ごとに名寄帳を取得したりと、手間と時間がかかっていたのです。

この新制度では、法務局に申請するだけで、被相続人が所有者として登記されている不動産の一覧を証明書として取得できるようになりました。

項目内容
制度名所有不動産記録証明制度
開始日2026年（令和8年）2月2日
申請先法務局（全国どこの法務局でも可能）
取得できる情報被相続人名義の不動産の一覧
メリット全国の不動産をまとめて把握できる

この制度のおかげで、「知らなかった不動産が見つかった」というケースも出てきています。前述のCさんのように、山林や田畑など、ご本人も把握していない不動産が見つかることは珍しくありません。相続手続きの第一歩として、まずはこの証明書を取得してみることをお勧めします。

2026年4月からは「住所変更登記」も義務化されます

もうひとつ、2026年4月1日から始まる大きな制度変更があります。それが住所等変更登記の義務化です。

不動産を所有している方が引っ越しなどで住所を変更した場合、これまでは登記上の住所を変更する義務はありませんでした。しかし4月からは、住所や氏名に変更があった場合、2年以内にその変更登記を申請することが義務付けられます。

項目内容
施行日2026年（令和8年）4月1日
対象不動産の所有者で住所・氏名等に変更があった方
申請期限変更があった日から2年以内
罰則正当な理由なく申請を怠った場合、5万円以下の過料

「相続登記の義務化は自分には関係ない」と思っていた方でも、住所変更登記の義務化は影響を受ける可能性があります。たとえば、結婚して姓が変わった、転勤で引っ越した、といった場合にも手続きが必要になります。

不動産をお持ちの方は、登記上の住所と現在の住所が一致しているか、一度確認してみてください。

「正当な理由」があれば過料は免除される？

「10万円以下の過料」と聞くと不安に思われるかもしれませんが、すべてのケースで直ちに過料が科されるわけではありません。

法務省は、以下のような場合を「正当な理由」の例として挙げています。

  • 相続人が極めて多数で、戸籍の収集や遺産分割協議に時間を要する場合
  • 相続登記の義務を負う方自身に重病などの事情がある場合
  • 遺産分割についての争いがあり、裁判所での調停・審判が進行中の場合
  • 対象の不動産が、所有権の帰属について争いがある場合

とはいえ、「正当な理由」があるかどうかはケースバイケースの判断になります。「理由があるから大丈夫だろう」と自己判断するのではなく、早めに専門家にご相談いただくのが安心です。

また、すぐに遺産分割協議がまとまらない場合の救済措置として、相続人申告登記という制度も設けられています。これは、「自分が相続人である」ということだけを法務局に申し出る簡易な手続きで、これを行えばひとまず義務を果たしたことになります。

よくあるご質問（Q&A）

Q1. 相続登記にかかる費用はどれくらいですか？

相続登記の費用は、不動産の評価額や件数、相続人の人数によって変わります。一般的な目安として、登録免許税（不動産の固定資産評価額の0.4%）と、司法書士への報酬を合わせて、数万円から十数万円程度になることが多いです。当事務所では初回のご相談時にお見積りをお出ししていますので、まずはお気軽にお問い合わせください。

Q2. 遠方の不動産の相続登記もお願いできますか？

はい、もちろん対応可能です。相続登記の申請は郵送やオンラインでも行えますので、不動産がどこにあっても手続きできます。当事務所は大阪・和歌山エリアを中心にご依頼をいただいておりますが、東京など遠方のお客様からも多くご相談をいただいております。法人のお客様に関しては、東京をはじめ全国にクライアントがいらっしゃいますので、距離を気にされる必要はありません。

Q3. 相続人の間で話がまとまらない場合はどうすればよいですか？

遺産分割協議がまとまらない場合でも、先ほどご紹介した相続人申告登記を行うことで、ひとまず登記の義務を果たすことができます。そのうえで、協議を進めるために家庭裁判所の調停を利用するという方法もあります。当事務所では、こうした複雑なケースについても丁寧にサポートしておりますので、お一人で悩まず、まずはご相談ください。

まとめ：3年の期限はあっという間です

相続登記の義務化が始まって2年。2024年4月より前に相続が発生している方にとっては、2027年3月末が実質的な期限の目安です。残り1年を切る前に、早めの対応をお勧めします。

また、2026年は相続や不動産に関する制度が大きく動く年でもあります。2月には所有不動産記録証明制度がスタートし、4月には住所変更登記の義務化も始まります。「自分には関係ない」と思っていても、不動産をお持ちの方であれば何かしら影響がある可能性があります。

まずは、ご自身やご家族の不動産について、登記の状況を確認するところから始めてみてください。「何から手をつければいいか分からない」という場合は、専門家に相談するのが一番の近道です。

相続に関するご相談は、お気軽に当事務所までお問い合わせください。初回のご相談は無料で承っております。

Ａ＆Ｔ司法書士事務所 / 相続・相続対策・事業承継の専門家