「抵当権と根抵当権って何が違うの？」 「銀行から根抵当権を設定すると言われたけど、大丈夫？」

不動産を担保にお金を借りるとき、「抵当権」や「根抵当権」という言葉が出てきます。

どちらも不動産を担保にする点は同じですが、仕組みや使われ方が異なります。

本記事では、抵当権と根抵当権の違いを、一般の方にもわかりやすく、かつ詳細に解説します。

はじめに｜担保って何？

担保とは

お金を貸す側（銀行など）は、「ちゃんと返してもらえるかな？」と心配です。

そこで、「もし返せなかったら、この財産をもらいますよ」という約束をします。これが担保です。

不動産担保

担保にする財産として最もよく使われるのが**不動産（土地・建物）**です。

不動産は価値が高く、逃げたり隠したりできないため、担保として適しています。

抵当権・根抵当権とは

不動産を担保にするときに設定するのが「抵当権」または「根抵当権」です。

用語意味
抵当権特定の借金を担保するための権利
根抵当権一定の範囲の借金をまとめて担保するための権利

第1章 抵当権とは

1-1 抵当権の基本

抵当権とは、特定の借金（債権）を担保するために、不動産に設定する権利です。

【具体例】

山田さんが銀行から3,000万円の住宅ローンを借りました。

銀行は、「もし山田さんが返済できなくなったら、この家を売って回収しますよ」という意味で、山田さんの家に抵当権を設定します。

1-2 抵当権の特徴

特徴内容
特定の債権を担保「この3,000万円の借金」を担保する
借金がなくなれば消滅完済すれば抵当権も自動的に消滅（登記は残る）
借金と一緒に移転債権が譲渡されれば抵当権も一緒に移転
順位がある1番抵当権、2番抵当権など、優先順位がある

1-3 抵当権の仕組み（図解）

【通常の状態】

借主（山田さん） ←─── 3,000万円貸付 ─── 銀行

│ │

│ │

▼ ▼

┌─────────┐ 抵当権

│ 自宅 │ ◀────────────────────────┘

│（土地建物）│

└─────────┘

【返済できなくなった場合】

銀行は抵当権を実行（競売）

│

▼

┌─────────┐

│ 自宅 │ ───▶ 競売で売却 ───▶ 売却代金から回収

│（土地建物）│

└─────────┘

1-4 抵当権が使われる場面

場面内容
住宅ローンマイホームを購入するときの借入
不動産投資ローンアパート・マンションを購入するときの借入
事業資金の借入会社の不動産を担保に借入
個人間の貸し借り親族間の貸付で担保を設定

第2章 根抵当権とは

2-1 根抵当権の基本

根抵当権とは、一定の範囲の借金（債権）をまとめて担保するために、不動産に設定する権利です。

抵当権が「この3,000万円」という特定の借金を担保するのに対し、根抵当権は「今後発生する借金も含めて、まとめて担保する」という仕組みです。

【具体例】

田中さんは事業をしており、銀行から運転資金をたびたび借りています。

  • 今月500万円借りる
  • 来月300万円返済する
  • 再来月また400万円借りる

このように、借りたり返したりを繰り返す場合、いちいち抵当権を設定したり抹消したりするのは大変です。

そこで、「極度額5,000万円」の根抵当権を設定しておけば、5,000万円の範囲内で借りたり返したりを自由にできます。

2-2 根抵当権の特徴

特徴内容
一定の範囲の債権を担保「銀行取引から生じる債権」などをまとめて担保
極度額を設定担保される上限金額を決める
借金がなくなっても消滅しない完済しても根抵当権は残る
繰り返し使える枠の範囲内で何度でも借入・返済ができる
付従性がない個々の債権とは独立している

2-3 根抵当権の仕組み（図解）

【根抵当権のイメージ】

極度額5,000万円の「枠」

┌─────────────────────────┐

│ │

借主（田中さん） │ ◀── 500万円借入 │ 銀行

│ ──▶ 300万円返済 │

│ ◀── 400万円借入 │

│ ◀── 1,000万円借入 │

│ … │

└─────────────────────────┘

│

│ この「枠」全体を担保

▼

┌─────────┐

│ 不動産 │

│（工場など）│

└─────────┘

2-4 根抵当権が使われる場面

場面内容
事業資金の借入運転資金、設備資金など繰り返し借入
当座貸越当座預金の残高がマイナスになっても自動的に融資
手形割引手形を銀行に買い取ってもらう取引
カードローン（事業者向け）極度額の範囲内で自由に借入

第3章 抵当権と根抵当権の違い

3-1 比較表

項目抵当権根抵当権
担保する債権特定の債権（この3,000万円）一定の範囲の債権（銀行取引全般など）
金額の定め方債権額（実際の借入額）極度額（担保の上限）
完済したら消滅する（登記は残る）消滅しない（枠として残る）
繰り返し使えるか使えない（再度設定が必要）使える（枠の範囲内で自由）
債権との関係付従性あり（債権と運命を共にする）付従性なし（債権と独立）
主な用途住宅ローン事業資金
登記費用債権額の0.4%極度額の0.4%

3-2 付従性とは

付従性とは、「担保は借金と運命を共にする」という性質です。

【抵当権の場合（付従性あり）】

借金の状態抵当権の状態
借金が発生抵当権が効力を持つ
借金を完済抵当権は消滅
借金を譲渡抵当権も一緒に移転

【根抵当権の場合（付従性なし）】

借金の状態根抵当権の状態
借金が発生根抵当権の枠内で担保される
借金を完済根抵当権は消滅しない（枠として残る）
借金を譲渡根抵当権は移転しない（確定前）

3-3 具体例で比較

【住宅ローンの場合（抵当権）】

  1. 3,000万円の住宅ローンを借りる
  2. 銀行が抵当権を設定（債権額3,000万円）
  3. 毎月返済して、残高が減っていく
  4. 35年後、完済！
  5. 抵当権は消滅（抹消登記をする）

→ 一度きりの借入なので、抵当権が適している

【事業資金の場合（根抵当権）】

  1. 事業用に不動産を担保に入れる
  2. 銀行が根抵当権を設定（極度額5,000万円）
  3. 1,000万円借りる → 返済 → 500万円借りる → 返済 → 2,000万円借りる…
  4. 借りたり返したりを繰り返す
  5. 一時的に借入残高が0円になっても、根抵当権は消えない
  6. また必要になったら借りられる

→ 繰り返し借入するので、根抵当権が適している

第4章 抵当権の詳細

4-1 抵当権の設定

抵当権を設定するには、抵当権設定契約を締結し、登記をします。

手続き内容
契約債務者（借主）と債権者（貸主）の間で抵当権設定契約
登記法務局で抵当権設定登記

4-2 抵当権の登記事項

抵当権を設定すると、登記簿に以下の事項が記載されます。

登記事項内容
債権額担保される借金の金額（例：3,000万円）
利息利息の定め（例：年2.0%）
損害金遅延損害金の定め（例：年14.0%）
債務者お金を借りている人
抵当権者お金を貸している人（銀行など）

【登記簿の記載例】

権利部（乙区）（所有権以外の権利に関する事項）

順位番号 登記の目的 受付年月日・受付番号 権利者その他の事項

1 抵当権設定 令和○年○月○日 原因 令和○年○月○日金銭消費貸借

第○○○○号 同日設定

債権額 金3,000万円

利息 年2.0%

損害金 年14.0%

債務者 大阪市○○区○○町○番○号

山田太郎

抵当権者 大阪市中央区○○町○丁目○番○号

株式会社○○銀行

4-3 抵当権の効力

担保される範囲

抵当権で担保されるのは、以下の範囲です。なお、最後の2年というのは後順位抵当権者や一般債権者がいる場合の制限です。

担保される債権内容
元本借りたお金の元金
利息最後の2年分
遅延損害金最後の2年分
その他実行費用など

物上代位

抵当権には物上代位という効力があります。

担保にしている不動産が火災で焼失した場合、火災保険金から優先的に回収できます。

4-4 抵当権の実行

借主が返済できなくなった場合、抵当権者は抵当権を実行できます。

実行方法内容
競売裁判所に申し立てて、不動産を競売にかける
任意売却競売によらず、通常の売買で売却（債権者の同意が必要）

4-5 抵当権の抹消

借金を完済したら、抵当権は消滅します。

ただし、登記は自動的には消えません。抹消登記を申請する必要があります。

手続き内容
必要書類抵当権抹消の委任状、登記識別情報など（銀行からもらう）
申請先不動産の所在地を管轄する法務局
費用登録免許税1,000円（不動産1個につき）

第5章 根抵当権の詳細

5-1 根抵当権の設定

根抵当権を設定するには、以下の事項を定めます。

定める事項内容
極度額担保される上限金額
債権の範囲どんな取引から生じる債権を担保するか
債務者誰の債務を担保するか

5-2 極度額とは

極度額とは、根抵当権で担保される上限金額です。

【具体例】

極度額5,000万円の根抵当権を設定した場合：

借入残高担保される金額
1,000万円1,000万円（全額担保される）
3,000万円3,000万円（全額担保される）
5,000万円5,000万円（全額担保される）
6,000万円5,000万円（極度額が上限）
0円0円（でも根抵当権は消えない）

ポイント：

  • 極度額は「枠」であり、実際の借入額ではない
  • 借入残高が0円でも、根抵当権は消滅しない
  • 極度額を超える部分は担保されない

5-3 被担保債権の範囲

根抵当権で担保される債権の範囲は、登記で定めます。

【よくある定め方】

債権の範囲内容
銀行取引銀行との取引から生じるすべての債権
手形債権・小切手債権手形・小切手に基づく債権
金銭消費貸借取引貸付に基づく債権
保証委託取引保証会社との取引から生じる債権

5-4 根抵当権の登記事項

根抵当権を設定すると、登記簿に以下の事項が記載されます。

登記事項内容
極度額担保される上限金額
債権の範囲どんな取引から生じる債権を担保するか
債務者誰の債務を担保するか
根抵当権者お金を貸している人（銀行など）

【登記簿の記載例】

権利部（乙区）（所有権以外の権利に関する事項）

順位番号 登記の目的 受付年月日・受付番号 権利者その他の事項

1 根抵当権設定 令和○年○月○日 原因 令和○年○月○日設定

第○○○○号 極度額 金5,000万円

債権の範囲 銀行取引

手形債権 小切手債権

債務者 大阪市○○区○○町○番○号

株式会社○○商事

根抵当権者 大阪市中央区○○町○丁目○番○号

株式会社○○銀行

5-5 元本の確定

根抵当権には「元本の確定」という重要な概念があります。

元本確定とは

根抵当権の「元本が確定する」とは、担保される債権が特定されることです。

確定前は、新たに発生する債権も担保されますが、確定後は、確定時点で存在する債権だけが担保されます。

状態担保される債権
確定前今ある債権＋今後発生する債権
確定後確定時点で存在する債権のみ（新たな債権は担保されない）

元本確定事由

以下のいずれかに該当すると、元本が確定します。

確定事由内容
確定期日の到来あらかじめ定めた確定期日が来た
確定請求根抵当権設定者が確定を請求（設定後3年経過後）
根抵当権者の確定請求根抵当権者がいつでも確定を請求できる
競売・差押え担保不動産が競売・差押えされた
債務者の破産債務者が破産手続開始決定を受けた
根抵当権者の死亡・合併一定の場合
相続開始後6か月以内に合意の登記をしない債務者または根抵当権者の相続

確定後の根抵当権

元本が確定すると、根抵当権は普通の抵当権に近い性質になります。

  • 確定した債権を完済すれば、根抵当権は消滅する
  • 新たな借入は担保されない

5-6 根抵当権の変更

根抵当権は、以下の事項を変更できます。

変更できる事項内容
極度額の変更増額・減額（利害関係人の承諾が必要）
債権の範囲の変更取引の種類を追加・削除
債務者の変更債務者を変更・追加
確定期日の変更確定期日を変更

変更には、原則として根抵当権設定者と根抵当権者の合意が必要です。

5-7 根抵当権の抹消

根抵当権を抹消するには、以下のいずれかの方法があります。

方法内容
元本確定後、債務を完済確定した債務を全額返済すれば消滅
解除根抵当権設定者と根抵当権者の合意で解除
放棄根抵当権者が根抵当権を放棄

注意： 借入残高が0円でも、根抵当権は自動的には消滅しません。抹消するには、銀行と交渉して解除してもらうか、元本を確定させる必要があります。

第6章 登記手続きの違い

6-1 設定登記の比較

項目抵当権根抵当権
登記の目的抵当権設定根抵当権設定
登録免許税債権額の0.4%極度額の0.4%
主な登記事項債権額、利息、損害金、債務者、抵当権者極度額、債権の範囲、債務者、根抵当権者

6-2 登録免許税の計算例

【抵当権の場合】

住宅ローン3,000万円を借りる場合：

  • 登録免許税 = 3,000万円 × 0.4% = 12万円
  • ※住宅用家屋の軽減措置あり（0.1%）→ 3万円

【根抵当権の場合】

極度額5,000万円の根抵当権を設定する場合：

  • 登録免許税 = 5,000万円 × 0.4% = 20万円
  • ※根抵当権には住宅用の軽減措置なし

6-3 抹消登記の比較

項目抵当権根抵当権
抹消できる条件債務を完済元本確定後に債務を完済、または解除
登録免許税不動産1個につき1,000円不動産1個につき1,000円

第7章 相続が発生した場合

7-1 抵当権と相続

抵当権が設定された不動産の所有者が亡くなった場合、相続人が不動産を相続します。

抵当権は消えません。 相続人は、抵当権が付いたまま不動産を相続します。

ケース取扱い
借金を相続する場合相続人が返済を続ける
借金を一括返済する場合返済後、抵当権抹消登記
相続放棄する場合不動産も借金も相続しない

7-2 根抵当権と相続

根抵当権が設定された不動産の所有者（または債務者）が亡くなった場合、相続から6か月以内に合意の登記をしないと、元本が確定します。

債務者が死亡した場合

手続き期限効果
指定債務者の合意の登記相続開始から6か月以内根抵当権が継続（確定しない）
何もしない6か月経過元本が確定

指定債務者の合意の登記とは、「相続人のうち、誰を新たな債務者とするか」を銀行と合意して登記することです。

これをしないと、根抵当権の元本が確定し、新たな借入は担保されなくなります。

第8章 よくある質問（Q&A）

Q1. 住宅ローンは抵当権と根抵当権のどちらですか？

A. 通常は抵当権です。

住宅ローンは「3,000万円借りて、35年かけて返済する」という一度きりの借入なので、特定の債権を担保する抵当権が使われます。

ただし、金融機関によっては住宅ローンでも根抵当権を設定する場合があります。

Q2. 根抵当権は怖いイメージがありますが、大丈夫ですか？

A. 根抵当権自体が危険なわけではありません。

根抵当権は「繰り返し借入できる枠」を設定するだけです。極度額の範囲内で、計画的に借入・返済をすれば問題ありません。

ただし、以下の点には注意が必要です。

  • 極度額が大きいと、登録免許税も高くなる
  • 借入残高が0円でも、自動的には消えない
  • 不動産を売却するときは、根抵当権を抹消する必要がある

Q3. 根抵当権の極度額と借入残高は違うのですか？

A. 違います。

  • 極度額：担保される上限金額（登記される金額）
  • 借入残高：実際に借りている金額

例えば、極度額5,000万円の根抵当権でも、実際に借りているのは2,000万円ということがあります。

Q4. 根抵当権を抹消したいのですが、どうすればよいですか？

A. 銀行に相談してください。

借入残高が0円であっても、根抵当権は自動的には消えません。銀行と交渉して、根抵当権を解除（放棄）してもらう必要があります。

不動産を売却する場合は、売却時に根抵当権を抹消するのが一般的です。

Q5. 抵当権や根抵当権が付いている不動産は売却できますか？

A. 売却できます。

ただし、売却と同時に抵当権・根抵当権を抹消するのが一般的です。

売却代金で借金を返済し、抹消登記と所有権移転登記を同時に行います。

Q6. 抵当権が設定された不動産を相続したら、借金も相続しますか？

A. 原則として、借金も相続します。

相続人は、不動産だけでなく借金も相続します。借金を相続したくない場合は、相続放棄を検討してください（3か月以内の期限あり）。

Q7. 共同担保とは何ですか？

A. 複数の不動産をまとめて担保にすることです。

例えば、土地と建物の両方に抵当権を設定する場合、「共同担保」となります。登記簿には「共同担保目録」が作成されます。

第9章 まとめ

抵当権と根抵当権の違い（まとめ）

項目抵当権根抵当権
担保する債権特定の債権一定の範囲の債権等
金額債権額極度額
完済したら消滅する消滅しない
繰り返し使えるか使えない使える
主な用途住宅ローン事業資金
イメージ1回きりの借金の担保繰り返し使える担保の「枠」

どちらを選ぶべきか

ケースおすすめ
住宅ローンを借りる抵当権
一度きりの借入抵当権
事業資金を繰り返し借りる根抵当権
運転資金を柔軟に調達したい根抵当権

注意点

注意点内容
抵当権完済したら抹消登記を忘れずに
根抵当権借入残高0円でも消えない、相続時は6か月以内に手続き

当事務所のサポート

当事務所では、抵当権・根抵当権に関する以下の登記手続きをサポートしています。

対応業務

業務内容
抵当権設定登記住宅ローン、事業資金の借入時
根抵当権設定登記事業資金の借入時
抵当権抹消登記ローン完済時
根抵当権抹消登記借入終了時
根抵当権変更登記極度額の増額・減額、債務者変更など
相続に伴う登記債務者変更、指定債務者の合意の登記など

ご相談

抵当権・根抵当権の登記でお困りの方は、お気軽にご相談ください。

本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の案件についてはご相談ください。