「和歌山の実家を相続したけど、誰も住む予定がない」 「空き家のまま放置しているが、どうすればいいかわからない」

和歌山県は全国でも空き家率が高い地域の一つです。相続をきっかけに空き家を抱えることになった方に向けて、空き家の管理・売却・解体の選択肢と、活用できる制度について解説します。

和歌山県の空き家の現状

和歌山県の空き家率

総務省の住宅・土地統計調査（2023年）によると、和歌山県の空き家率は約21%で、全国平均（約14%）を大きく上回っています。

全国の都道府県の中でも上位に位置しており、空き家問題は深刻です。

空き家が増える原因

原因内容
人口減少・高齢化特に山間部、沿岸部で顕著
相続による取得親が亡くなり実家を相続するが、住む人がいない
Uターンしない子世代大阪など都市部で生活基盤ができている
売却が難しい需要がなく買い手がつかない

空き家を相続したときの選択肢

空き家を相続した場合、主に以下の選択肢があります。

選択肢メリットデメリット
① そのまま所有（管理）判断を先延ばしにできる固定資産税、管理費がかかる
② 売却する現金化できる、管理から解放される買い手が見つからない場合も
③ 賃貸に出す収入が得られるリフォーム費用、借り手探しが必要
④ 解体して更地にする管理が楽になる、売りやすくなる場合も解体費用がかかる、固定資産税が上がる
⑤ 相続放棄する一切の責任から逃れられる他の財産も放棄、管理責任が残る場合も
⑥ 相続土地国庫帰属制度土地を国に引き渡せる建物がある場合は解体が必要、費用がかかる

① そのまま所有する（管理を続ける）

空き家の管理で必要なこと

管理項目内容
定期的な換気・通水建物の劣化防止
草刈り・庭木の剪定近隣への迷惑防止
郵便物の整理空き家であることを悟られないため
建物の点検雨漏り、害虫、不法侵入の確認

空き家を放置するリスク

リスク内容
特定空家に指定される行政から改善命令、最悪の場合は強制解体
固定資産税の優遇がなくなる住宅用地特例が適用されなくなり税額が上がる
近隣トラブル草木の繁茂、害虫、倒壊の危険
損害賠償責任倒壊や落下物で他人に損害を与えた場合

空き家管理サービス

自分で管理できない場合、空き家管理サービスを利用する方法もあります。

月額数千円〜1万円程度で、定期的な巡回・換気・報告をしてもらえます。

② 売却する

売却の流れ

① 相続登記（名義変更）

↓

② 不動産会社に査定依頼

↓

③ 媒介契約の締結

↓

④ 売却活動

↓

⑤ 売買契約の締結

↓

⑥ 決済・引渡し・登記

ポイント：相続登記が必要

空き家を売却するには、まず相続登記をして名義を変更する必要があります。被相続人名義のままでは売却できません。

和歌山の空き家の売却事情

和歌山県内でも、地域によって売却の難易度は異なります。

地域売却のしやすさ
和歌山市中心部比較的売りやすい
海南市・岩出市・紀の川市需要あり
橋本市大阪へのアクセス良好で需要あり
有田市・御坊市・田辺市地域による
山間部・過疎地域売却が難しい場合が多い

売れない場合の対策

対策内容
価格を下げる相場より安くして買い手を探す
空き家バンクに登録市区町村が運営する情報サイトに掲載
不動産買取業者に依頼仲介より安くなるが確実に売れる
隣地の所有者に声をかける隣の土地と一体化できる場合、需要があることも

空き家の3,000万円特別控除

相続した空き家を売却した場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。

要件内容
被相続人が一人暮らしだった相続直前に被相続人以外に居住者がいなかった
昭和56年5月31日以前に建築旧耐震基準の建物
相続から3年以内に売却相続開始日から3年を経過する年の12月31日まで
売却価格が1億円以下売却代金の合計が1億円以下
耐震リフォームまたは解体耐震基準を満たすか、解体して更地で売却

この特例を使えば、譲渡所得税を大幅に軽減できます。詳しくは税理士にご相談ください。

参考:国税庁ホームページ

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm

③ 賃貸に出す

賃貸のメリット・デメリット

メリットデメリット
家賃収入が得られる借り手が見つからない場合も
建物の劣化を防げるリフォーム費用がかかる
固定資産税の負担を軽減できる管理の手間がかかる

リフォーム費用の目安

内容費用目安
水回り（キッチン、風呂、トイレ）100万円〜300万円
内装（壁紙、床）50万円〜150万円
外装（屋根、外壁）100万円〜200万円

古い空き家の場合、リフォーム費用が高額になり、採算が合わないこともあります。ここは得意な不動産業者に相談されるのがベターです。

④ 解体して更地にする

解体のメリット・デメリット

メリットデメリット
管理が楽になる解体費用がかかる
更地の方が売りやすい場合も固定資産税が上がる（住宅用地特例がなくなる）
特定空家の指定を回避解体しても売れない場合も

解体費用の目安

構造坪単価30坪の場合
木造3〜5万円90万円〜150万円
鉄骨造5〜7万円150万円〜210万円
鉄筋コンクリート造6〜8万円180万円〜240万円

※立地条件、付帯工事（ブロック塀、庭木など）により変動します。あくまで目安です。

固定資産税の注意点

建物を解体して更地にすると、住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税が上がります。

状態固定資産税（土地）
建物あり（住宅用地）最大1/6に軽減
更地軽減なし（最大6倍になる場合も）

解体する場合は、固定資産税の影響も考慮して判断しましょう。

和歌山県内の解体補助金

一部の市町村では、空き家の解体に対する補助金制度があります。

市町村制度名補助内容
和歌山市老朽危険空家除却補助金解体費用の一部を補助
海南市空家除却補助金上限あり
田辺市老朽危険空家除却事業補助金解体費用の一部を補助

※制度は変更される場合があります。各市町村の窓口にお問い合わせください。

⑤ 相続放棄する

空き家を含めて一切の相続財産を放棄する方法です。

メリットデメリット
借金も相続しない預貯金など他の財産も放棄
固定資産税の負担なし3か月以内の期限あり
現に占有している場合は管理責任が残る

相続放棄については、「和歌山で相続放棄する方法」の記事で詳しく解説しています。

⑥ 相続土地国庫帰属制度

2023年4月から始まった制度で、相続した土地を国に引き渡すことができます。

制度の概要

項目内容
対象相続または遺贈により取得した土地
申請先法務局
費用審査手数料14,000円＋負担金（原則20万円）
要件建物がないこと、担保権がないこと、など

注意点

  • 建物がある場合は解体が必要
  • 土地の状態により引き取ってもらえない場合がある
  • 審査に時間がかかる（半年〜1年程度）

「売れないけど手放したい」という場合の選択肢として検討できます。誰も引取り手がない土地だと難易度はやや高いように思います。

空き家バンクの活用

空き家バンクとは

空き家バンクは、市区町村が運営する空き家情報のマッチングサービスです。

空き家を売りたい・貸したい人と、空き家を探している人をつなげます。

和歌山県内の空き家バンク

市町村空き家バンク
和歌山市和歌山市空き家バンク
海南市海南市空き家バンク
岩出市岩出市空き家バンク
紀の川市紀の川市空き家バンク
橋本市橋本市空き家バンク
有田市有田市空き家バンク
田辺市田辺市空き家情報バンク
新宮市新宮市空き家バンク

各市町村のホームページから登録・閲覧ができます。

参考:和歌山市ホームページ

https://www.city.wakayama.wakayama.jp/kurashi/sumai_jyougesuidou/1001110/1010373/1021256.html

空き家の相続でまず必要なこと

1. 相続登記をする

空き家を売却するにも、解体するにも、まず相続登記をして名義を変更する必要があります。

2024年4月から相続登記が義務化されているため、放置せずに手続きを進めましょう。

2. 今後の方針を決める

「売却するのか」「賃貸に出すのか」「解体するのか」——方針を決めることが大切です。

方針が決まらないまま放置すると、建物の劣化が進み、選択肢が狭まってしまいます。

3. 専門家に相談する

空き家の対応には、様々な専門家が関わります。

相談先相談内容
司法書士相続登記、相続放棄
税理士相続税、譲渡所得税、3,000万円控除
不動産会社売却、賃貸
解体業者解体費用の見積もり
市区町村補助金、空き家バンク

当事務所のサポート

当事務所では、和歌山の空き家の相続に関する手続きをサポートしています。また、必要に応じて各種専門家を複数ご案内させて頂きます。

サポート内容

  • 相続登記（空き家の名義変更）
  • 相続放棄の申述
  • 遺産分割協議書の作成
  • 相続土地国庫帰属制度の申請サポート
  • 専門家のご案内

和歌山出身の司法書士が対応

私自身、和歌山県の出身です。和歌山の空き家事情を理解した上で、最適な選択肢をご提案します。

「空き家をどうすればいいかわからない」という方も、まずはお気軽にご相談ください。

まとめ

選択肢ポイント
そのまま所有管理費・固定資産税がかかる、放置はリスク大
売却相続登記が必要、3,000万円控除の活用も
賃貸リフォーム費用と採算のバランス
解体解体費用と固定資産税増加に注意
相続放棄他の財産も放棄、3か月以内の期限
国庫帰属制度建物解体が必要、費用がかかる

和歌山の空き家を相続された方、空き家の対応でお困りの方は、お気軽にご相談ください。

本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の案件についてはご相談ください