「元気なうちに子どもに財産を渡しておきたい」「相続対策として生前贈与を検討している」——そんな方が増えています。

生前贈与は、相続を待たずに財産を渡すことができる有効な方法ですが、贈与税や登記手続きなど、注意すべき点もあります。

本記事では、生前贈与の基本から、不動産の名義変更手続き、税金の仕組みまで、わかりやすく解説します。

生前贈与とは

生前贈与とは、生きているうちに自分の財産を他の人に無償で渡すことです。

相続は亡くなった後に財産が移転しますが、生前贈与は生きている間に財産を移転させる点が異なります。

生前贈与の対象となる財産

生前贈与できる財産には、以下のようなものがあります。

  • 現金・預貯金
  • 不動産（土地・建物）
  • 株式・有価証券
  • 自動車
  • 貴金属・美術品
  • その他の財産

本記事では、特にご相談の多い不動産の生前贈与を中心に解説します。

生前贈与のメリット

1. 渡したい人に確実に渡せる

相続では、遺産分割協議で相続人全員の合意が必要です。自分の思いどおりに財産が渡るとは限りません。

生前贈与であれば、「自分の意思」で、渡したい人に確実に財産を渡すことができます。

2. 相続税の節税につながる場合がある

計画的に生前贈与を行うことで、相続財産を減らし、相続税の負担を軽減できる可能性があります。

特に、暦年贈与の非課税枠（年間110万円）を活用すれば、毎年少しずつ財産を移転できます。

3. 財産の活用を早められる

例えば、子どもがマイホームを購入する際に資金を援助したり、収益不動産を贈与して収入を得られるようにしたりと、財産を早めに活用してもらうことができます。

4. 相続トラブルを防げる

生前に財産を渡しておくことで、相続時の遺産分割を巡るトラブルを防ぐ効果が期待できます。

5. 認知症対策になる

認知症になると、不動産の売却や贈与ができなくなります。元気なうちに贈与しておけば、財産の凍結リスクを回避できます。

生前贈与のデメリット・注意点

1. 贈与税がかかる

生前贈与には贈与税がかかります。贈与税は相続税よりも税率が高いため、計画的に行わないと、かえって税負担が増えることがあります。

2. 不動産取得税・登録免許税がかかる

不動産を贈与する場合、贈与税のほかに、不動産取得税や登録免許税がかかります。相続の場合と比べて負担が大きくなることがあります。

3. 相続時精算課税を選択すると暦年贈与に戻れない

相続時精算課税制度を選択すると、その後、同じ贈与者からの贈与については暦年贈与に戻ることができません。

4. 特別受益として考慮される

相続時に、生前贈与が「特別受益」として持ち戻され、遺産分割で考慮されることがあります。

5. 相続開始前の贈与は相続税の対象になる場合がある

相続開始前7年以内の贈与は、相続財産に加算されて相続税が計算されます（2024年1月以降の贈与から段階的に適用）。

贈与税の仕組み

生前贈与には、贈与税がかかります。贈与税には「暦年課税」と「相続時精算課税」の2つの制度があります。

暦年課税（通常の贈与税）

1年間（1月1日〜12月31日）に贈与を受けた財産の合計額から、基礎控除額110万円を差し引いた金額に課税されます。

計算式 （贈与財産の合計額 − 110万円）× 税率 − 控除額 ＝ 贈与税額

年間110万円以下の贈与であれば、贈与税はかかりません。

暦年課税の税率（2026.1.現在）

贈与税の税率は、贈与者と受贈者の関係によって異なります。

特例税率（父母・祖父母から18歳以上の子・孫への贈与）

基礎控除後の課税価格税率控除額
200万円以下10%–
400万円以下15%10万円
600万円以下20%30万円
1,000万円以下30%90万円
1,500万円以下40%190万円
3,000万円以下45%265万円
4,500万円以下50%415万円
4,500万円超55%640万円

一般税率（上記以外の贈与）

基礎控除後の課税価格税率控除額
200万円以下10%–
300万円以下15%10万円
400万円以下20%25万円
600万円以下30%65万円
1,000万円以下40%125万円
1,500万円以下45%175万円
3,000万円以下50%250万円
3,000万円超55%400万円

相続時精算課税制度

60歳以上の父母・祖父母から、18歳以上の子・孫への贈与について選択できる制度です。

特徴

  • 累計2,500万円まで贈与税がかからない
  • 2,500万円を超えた部分には一律20%の贈与税
  • 2024年1月以降の贈与には年間110万円の基礎控除が新設
  • 相続時に贈与財産を相続財産に加算して相続税を計算
  • 一度選択すると暦年課税に戻れない

2024年の税制改正により、相続時精算課税にも年間110万円の基礎控除が設けられ、使いやすくなりました。

贈与税の特例・非課税制度

贈与税には、さまざまな特例・非課税制度があります。

住宅取得等資金の贈与の特例

父母・祖父母から住宅取得資金の贈与を受けた場合、一定額まで非課税になります。※2026.1現在

非課税限度額（2024年1月〜2026年12月）

  • 省エネ等住宅：1,000万円
  • 上記以外の住宅：500万円

教育資金の一括贈与の特例

父母・祖父母から教育資金の一括贈与を受けた場合、1,500万円まで非課税になります（2026年3月31日まで）。※2026.1現在

結婚・子育て資金の一括贈与の特例

父母・祖父母から結婚・子育て資金の一括贈与を受けた場合、1,000万円まで非課税になります（2027年3月31日まで）。※2026.1現在

夫婦間の居住用不動産の贈与の特例（おしどり贈与）

婚姻期間20年以上の夫婦間で、居住用不動産または居住用不動産を取得するための資金を贈与した場合、2,000万円まで控除できます。

基礎控除110万円と合わせて、最大2,110万円まで非課税で贈与できます。

不動産を生前贈与する場合の費用

不動産を生前贈与する場合、贈与税以外にも以下の費用がかかります。

登録免許税

所有権移転登記にかかる税金です。

税率：固定資産評価額 × 2%

相続の場合は0.4%なので、贈与の方が5倍高くなります。

例：評価額2,000万円の不動産

  • 贈与の場合：2,000万円 × 2% ＝ 40万円
  • 相続の場合：2,000万円 × 0.4% ＝ 8万円

不動産取得税

不動産を取得した際にかかる都道府県税です。

税率

  • 土地：固定資産評価額 × 1/2 × 3%
  • 建物（住宅）：固定資産評価額 × 3%
  • 建物（住宅以外）：固定資産評価額 × 4%

相続の場合は不動産取得税がかかりませんが、贈与の場合はかかります。

例：評価額2,000万円の土地

  • 贈与の場合：2,000万円 × 1/2 × 3% ＝ 30万円
  • 相続の場合：0円

司法書士報酬

登記を司法書士に依頼する場合、報酬がかかります。

報酬の目安：5万円〜10万円程度

費用まとめ

不動産の生前贈与にかかる費用の目安です（贈与税を除く）。

項目費用（評価額2,000万円の場合）
登録免許税40万円
不動産取得税30万円程度（土地の場合）
司法書士報酬5万円〜10万円程度
合計約75〜80万円

これに贈与税が加わります。

不動産の生前贈与の手続きの流れ

ステップ1：贈与契約書の作成

贈与者と受贈者の間で、贈与契約を締結します。口頭でも契約は成立しますが、後々のトラブルを防ぐため、書面で作成することをお勧めします。

贈与契約書の記載事項

  • 贈与者・受贈者の氏名・住所
  • 贈与する不動産の表示
  • 贈与の意思表示
  • 贈与の日付
  • 作成日
  • 贈与者・受贈者の署名・押印

ステップ2：必要書類の収集

登記に必要な書類を集めます。

贈与者（あげる側）が用意する書類

  • 登記識別情報（または登記済証・権利証）
  • 印鑑証明書（発行から3か月以内）
  • 固定資産評価証明書
  • 本人確認書類

受贈者（もらう側）が用意する書類

  • 住民票

ステップ3：所有権移転登記の申請

法務局に所有権移転登記を申請します。登記原因は「贈与」となります。

ステップ4：贈与税の申告・納付

贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに、贈与税の申告・納付を行います。

基礎控除（110万円）以下の贈与であれば、申告は不要です。ただし、相続時精算課税制度や各種特例を利用する場合は、贈与税がゼロでも申告が必要です。

生前贈与の登記に必要な書類

書類取得先備考
贈与契約書自分で作成登記原因証明情報
登記識別情報（権利証）贈与者が保管なければ本人確認情報等で対応
贈与者の印鑑証明書市区町村役場発行から3か月以内
受贈者の住民票市区町村役場
固定資産評価証明書市区町村役場登録免許税の計算に使用
委任状自分で作成代理人が申請する場合

生前贈与と相続、どちらが有利？

生前贈与と相続、どちらが有利かは、ケースによって異なります。

生前贈与が有利なケース

  • 相続財産が多く、相続税の税率が高い
  • 長期間にわたって計画的に贈与できる
  • 将来値上がりが見込まれる財産を早めに渡したい
  • 特定の人に確実に財産を渡したい
  • 認知症対策として早めに財産を移転したい

相続が有利なケース

  • 相続財産が基礎控除以下で相続税がかからない
  • 不動産取得税・登録免許税の負担を抑えたい
  • 小規模宅地等の特例を使いたい
  • 配偶者の税額軽減を使いたい

税金の比較

項目生前贈与相続
贈与税/相続税税率が高い税率が低い
登録免許税2%0.4%
不動産取得税かかるかからない
小規模宅地等の特例使えない使える

一般的に、相続の方が税負担は軽くなります。ただし、相続財産が多い場合や、長期間かけて贈与する場合は、生前贈与が有利になることもあります。

税金面での有利・不利は、個別の事情によって異なります。事前に税理士に相談されることをお勧めします。

よくあるご質問

Q. 親から子への不動産贈与、贈与税はいくらかかりますか？

贈与する不動産の評価額によります。例えば、評価額2,000万円の不動産を贈与する場合、基礎控除110万円を引いた1,890万円に対して課税されます。

特例税率（父母から18歳以上の子への贈与）が適用される場合： 1,890万円 × 45% − 265万円 ＝ 約585万円

このように、高額な不動産を「一度に」贈与すると、多額の贈与税がかかります。

Q. 贈与税を抑える方法はありますか？

以下のような方法があります。

  • 暦年贈与：毎年110万円以下の贈与を繰り返す
  • 相続時精算課税制度：2,500万円まで贈与税を繰り延べ
  • 各種特例の活用：住宅取得資金、おしどり贈与など
  • 不動産の共有持分を少しずつ贈与：評価額を抑える

ただし、形式的な贈与や、名義だけの贈与は、税務署に否認されるリスクがあります。詳しくは税理士にご相談ください。

Q. 贈与契約書は必ず必要ですか？

法律上、贈与契約書がなくても贈与は成立します。しかし、後々のトラブル防止や、税務調査への対応のため、書面で作成しておくことを強くお勧めします。

Q. 親が認知症になってからでも贈与できますか？

認知症で判断能力がない場合、贈与契約を締結することはできません。

認知症対策として生前贈与を検討されている場合は、元気なうちに手続きを進める必要があります。

Q. 生前贈与した不動産を親が引き続き使うことはできますか？

法律上は可能ですが、税務上のリスクがあります。

親が無償で住み続ける場合、「使用貸借」として、実質的に贈与が完了していないとみなされる可能性があります。また、親が亡くなった際に、その不動産が相続財産に含まれるリスクもあります。

親が引き続き住む場合は、適正な賃料を支払う「賃貸借契約」にするなどの対策が考えられます。詳しくは税理士にご相談ください。

まとめ

生前贈与は、元気なうちに財産を渡せる有効な方法です。相続対策や認知症対策として活用されています。

ただし、贈与税は相続税より税率が高く、不動産の場合は登録免許税や不動産取得税もかかります。計画的に行わないと、かえって税負担が増えることもあります。

生前贈与を検討される場合は、税金面は税理士に、登記手続きは司法書士に相談されることをお勧めします。なお、贈与で失敗している事例も一定数存在しているので、総合的、多角的に判断が出来る専門家へ相談されることを強くお勧めします。

当事務所では、不動産の生前贈与に関する登記手続きをサポートしております。贈与契約書の作成から登記申請まで対応いたしますので、お気軽にご相談ください。

本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の税務相談については税理士にご相談ください。