配偶者居住権とは？制度の内容・登記・活用方法をわかりやすく解説

「夫が亡くなった後も、この家に住み続けられるだろうか」——そんな不安を抱える配偶者の方は少なくありません。

2020年4月にスタートした「配偶者居住権」は、残された配偶者が自宅に住み続けられるよう保護するための制度です。

本記事では、配偶者居住権の内容、成立要件、登記手続き、メリット・デメリットまで、わかりやすく解説します。

配偶者居住権とは

配偶者居住権とは、亡くなった方（被相続人）の配偶者が、被相続人の所有していた建物に、終身または一定期間、無償で住み続けることができる権利です。

これまでは、配偶者が自宅に住み続けるためには、自宅の所有権を相続するのが一般的でした。しかし、自宅の評価額が高い場合、自宅を相続すると預貯金などの他の財産を十分に相続できず、生活資金が不足してしまうことがありました。

配偶者居住権は、「所有権」と「住む権利」を分離することで、配偶者が自宅に住み続けながら、他の財産も確保できるようにした制度です。

配偶者居住権の具体例

具体的な例で見てみましょう。

【ケース】

被相続人：夫
相続人：妻、子1人
遺産：自宅（評価額2,000万円）、預貯金2,000万円
法定相続分：妻1/2、子1/2（各2,000万円）

【従来の方法】

妻が自宅（2,000万円）を相続すると、法定相続分を使い切ってしまい、預貯金は子がすべて相続することになります。妻は住む場所は確保できても、生活資金がありません。

【配偶者居住権を活用した場合】

自宅を「配偶者居住権」と「所有権（負担付き）」に分けます。

財産	評価額	取得者
配偶者居住権	1,000万円	妻
自宅の所有権（負担付き）	1,000万円	子
預貯金	1,000万円	妻
預貯金	1,000万円	子

配偶者居住権の評価額は、配偶者の年齢などによって計算され、所有権よりも低くなります。これにより、妻は自宅に住み続ける権利を確保しつつ、預貯金1,000万円も相続でき、生活資金を確保できます。

配偶者居住権と配偶者短期居住権の違い

配偶者を保護する制度として、「配偶者居住権」と「配偶者短期居住権」の2種類があります。

項目	配偶者居住権	配偶者短期居住権
存続期間	終身または定めた期間	遺産分割終了時または相続開始から6か月のいずれか遅い日まで
成立要件	遺産分割、遺贈、死因贈与	相続開始時に居住していれば自動的に成立
登記	必要（第三者対抗要件）	不要（登記できない）
対価	無償	無償

配偶者短期居住権

配偶者短期居住権は、相続開始時に被相続人の建物に無償で住んでいた配偶者に、当然に認められる権利です。遺産分割が終わるまでの間、または相続開始から最低6か月間は、そのまま住み続けることができます。

手続きや登記は不要で、自動的に発生します。遺産分割の結果、自宅を相続できなかった場合でも、すぐに退去する必要はなく、一定期間の猶予が与えられます。

配偶者居住権

配偶者居住権は、遺産分割協議、遺言（遺贈）、または死因贈与によって取得する権利です。終身にわたって住み続けることができ、登記をすることで第三者にも対抗できます。

配偶者居住権の成立要件

配偶者居住権が成立するためには、以下の要件を満たす必要があります。

1. 法律上の配偶者であること

法律上の婚姻関係にある配偶者に限られます。内縁の配偶者は対象外です。

2. 相続開始時に被相続人の建物に居住していたこと

被相続人が亡くなった時点で、その建物に居住していたことが必要です。

3. 被相続人が建物を所有していたこと

被相続人が建物の所有権を持っていたことが必要です。被相続人と第三者が共有していた建物には、配偶者居住権を設定できません（被相続人の単独所有または配偶者との共有に限る）。

4. 遺産分割、遺贈、死因贈与のいずれかで取得すること

遺産分割協議で配偶者居住権を取得することを決める
**遺言（遺贈）**で配偶者居住権を遺贈する
死因贈与契約で配偶者居住権を贈与する
家庭裁判所の審判で配偶者居住権を取得させる

配偶者居住権の登記

配偶者居住権は、登記をしなければ第三者に対抗できません。建物の所有者（所有権を取得した相続人）は、配偶者に対して、配偶者居住権の登記を備えさせる義務を負います。

登記手続きの流れ

遺産分割協議または遺言等で配偶者居住権を取得
所有権移転登記（相続登記）
配偶者居住権設定登記

配偶者居住権の登記は、所有権の相続登記をした後に行います。

登記申請人

配偶者居住権の登記は、配偶者（権利者）と建物所有者（義務者）が共同で申請します。

登記に必要な書類

登記原因証明情報（遺産分割協議書、遺言書など）
配偶者の住民票
建物所有者の印鑑証明書
登記識別情報または登記済証
固定資産評価証明書

登録免許税

建物の固定資産評価額の**1000分の2（0.2%）**です。

登記事項

配偶者居住権の登記には、以下の事項が記録されます。

存続期間（終身の場合は「配偶者居住権者の死亡時まで」）
第三者に使用収益させることの許諾があればその旨

配偶者居住権のメリット

1. 住居と生活資金の両方を確保できる

配偶者居住権は所有権よりも評価額が低くなるため、自宅に住む権利を確保しつつ、預貯金などの他の財産も相続しやすくなります。

2. 終身住み続けられる安心感

存続期間を終身とすれば、配偶者が亡くなるまで自宅に住み続けることができます。

3. 相続税の節税効果がある場合も

配偶者居住権は、配偶者の死亡によって消滅し、所有者に帰属します。この際、所有者に贈与税や相続税は課税されません。結果的に、二次相続（配偶者の死亡時）の相続税が軽減される効果が期待できる場合もあります

配偶者居住権のデメリット・注意点

1. 売却・譲渡ができない

配偶者居住権は、配偶者本人だけが使える権利（一身専属権）であり、第三者に売却・譲渡することはできません。

2. 自宅を売却しにくくなる

配偶者居住権が設定された建物を売却することは、法律上は可能です。しかし、買主にとっては配偶者が住み続ける建物を取得することになるため、実際には売却が困難です。

配偶者が施設に入所するなどして自宅を売却したい場合は、配偶者居住権を合意解除する必要がありますが、その際に課税関係が生じる可能性があります。

3. 建物が滅失すると消滅する

配偶者居住権は建物に対する権利です。建物が火災などで滅失すると、配偶者居住権も消滅します。

4. 配偶者に維持費用の負担がある

配偶者居住権を持つ配偶者は、建物の通常の必要費（固定資産税、通常の修繕費など）を負担する義務があります。

5. 設定後のトラブルに注意

配偶者と所有者（例えば子）の関係が悪化した場合、居住を巡ってトラブルになる可能性があります。設定前に、家族でしっかりと話し合うことが大切です。

配偶者居住権が消滅する場合

配偶者居住権は、以下の場合に消滅します。

配偶者が死亡したとき
存続期間が満了したとき
配偶者が配偶者居住権を放棄したとき
建物が滅失したとき
配偶者が建物所有者の承諾なく増改築・第三者使用をし、所有者から消滅請求されたとき
配偶者が用法遵守義務・善管注意義務に違反し、所有者から消滅請求されたとき

配偶者居住権が消滅した場合は、配偶者居住権の抹消登記を行います。

配偶者居住権の評価方法

配偶者居住権の評価額は、相続税や遺産分割において重要になります。

相続税評価の計算方法

相続税法では、以下の計算式で評価します。

配偶者居住権の評価額 ＝建物の相続税評価額 − 建物の相続税評価額 ×（残存耐用年数 − 存続年数）÷ 残存耐用年数 × 存続年数に応じた法定利率による複利現価率

計算は複雑なため、実際の評価は税理士にご相談ください。

ポイント

配偶者の年齢が高いほど、存続年数が短くなり、評価額は低くなる
評価額が低いほど、配偶者は他の財産を多く取得できる

配偶者居住権の活用が向いているケース

自宅の評価額が高く、配偶者が自宅以外の財産も確保したい場合
高齢の配偶者が終身住み続けることを希望している場合
自宅を子に相続させつつ、配偶者の居住を確保したい場合
二次相続の相続税を軽減したい場合（税理士にご相談ください）

配偶者居住権の活用が向いていないケース

将来、自宅を売却して施設に入所する可能性がある場合
配偶者と子の関係に不安がある場合
建物が古く、近い将来建て替えが必要な場合
自宅を担保に融資を受ける予定がある場合

よくあるご質問

Q. 配偶者居住権は必ず登記しなければいけませんか？

登記をしなくても配偶者居住権自体は成立しますが、登記をしなければ第三者に対抗できません。所有者が建物を売却した場合、登記がなければ買主に対して配偶者居住権を主張できず、退去を求められる可能性があります。必ず登記をしましょう。

Q. 配偶者居住権を途中で放棄できますか？

配偶者の意思で放棄することは可能です。ただし、放棄によって建物所有者が利益を得ることになるため、所有者に対する贈与とみなされ、贈与税が課税される可能性があります。放棄を検討する場合は、税理士にご相談ください。

Q. 配偶者居住権がある建物をリフォームできますか？

通常の修繕は配偶者が行うことができます。ただし、増改築などの大規模な変更を行う場合は、建物所有者の承諾が必要です。

Q. 配偶者居住権がある建物を賃貸できますか？

建物所有者の承諾があれば、第三者に賃貸することも可能です。ただし、承諾なく賃貸した場合は、所有者から配偶者居住権の消滅請求をされる可能性があります。

まとめ

配偶者居住権は、残された配偶者が自宅に住み続けながら、生活資金も確保できるようにするための制度です。2020年4月から施行された比較的新しい制度ですが、高齢化社会において活用の場面は増えています。

配偶者居住権を設定する場合は、登記をすることで第三者にも権利を主張できるようになります。登記手続きについては、司法書士にご相談ください。

また、配偶者居住権には税務上の論点もありますので、活用を検討される際は、税理士への相談もお勧めいたします。

相続対策や遺言作成と合わせて、配偶者居住権の活用をご検討の方は、お気軽にご相談ください。

本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の案件についてはご相談ください。