2026年4月から、不動産の所有者が住所を変更した場合の「住所変更登記」が義務化されます。

相続登記の義務化に続く不動産登記制度の大きな改正です。届出を怠ると過料（罰金）の対象になる可能性があるため、早めに対応しましょう。

本記事では、住所変更登記の義務化の内容、届出方法、対象者について解説します。

住所変更登記の義務化とは

2026年4月1日から、不動産の所有者は、住所や氏名に変更があった場合、2年以内に変更登記を申請することが義務付けられます。

改正の背景

所有者の住所変更登記がされないまま放置されると、登記簿の住所と現住所が一致せず、所有者の特定が困難になります。

これが「所有者不明土地問題」の原因の一つとなっており、公共事業や土地取引に支障をきたしています。

この問題を解消するため、相続登記の義務化（2024年4月施行）に続き、住所変更登記も義務化されることになりました。

義務化のポイント

項目内容
施行日2026年4月1日
届出期限住所・氏名の変更から2年以内
対象者不動産の所有権の登記名義人（所有者）
対象となる変更住所の変更、氏名の変更（結婚・離婚など）
届出を怠った場合正当な理由なく届出をしないと、5万円以下の過料

施行日前の住所変更はどうなる？

2026年4月1日より前に住所を変更し、変更登記をしていない方も対象になります。

この場合、2026年4月1日から2年以内（2028年3月31日まで）に登記を申請する必要があります。

つまり、現時点で登記簿上の住所が古いままの方も、義務化の対象となります。

職権による住所変更登記

義務化に伴い、法務局が職権で住所変更登記を行う制度も導入されます。

仕組み

法務局が住民基本台帳ネットワークなどから情報を取得し、登記名義人の住所・氏名に変更があった場合、登記名義人の了解を得た上で、職権で変更登記を行います。

対象

  • 自然人（個人）の住所・氏名の変更
  • 法人の商号・本店の変更

注意点

職権登記の対象となるには、一定の条件があります。すべてのケースで自動的に登記されるわけではないため、所有者自身で確認・申請することも大切です。

届出が必要なケース

以下のような場合に、住所・氏名変更登記が必要です。

住所変更

  • 引っ越しをした
  • 住居表示が実施された
  • 市区町村の合併や名称変更があった

氏名変更

  • 結婚・離婚で氏が変わった
  • 養子縁組で氏が変わった
  • 家庭裁判所の許可を得て氏名を変更した

届出の対象となる不動産

所有権の登記名義人として登記されているすべての不動産が対象です。

  • 土地（宅地、農地、山林など）
  • 建物（自宅、マンション、店舗など）

複数の不動産を所有している場合は、それぞれについて変更登記が必要です。

届出の手続き

必要書類

書類備考
登記申請書法務局の書式
住民票の写し住所の変更を証明するため
戸籍謄本等氏名の変更を証明するため（氏名変更の場合）
住所のつながりを証明する書面戸籍の附票、住民票の除票など（住所が複数回変わっている場合）
委任状代理人が申請する場合

登録免許税

不動産1個につき1,000円

※住居表示実施や行政区画変更による住所変更の場合は、非課税になることがあります。

申請先

不動産の所在地を管轄する法務局

届出を怠った場合の過料

正当な理由がないのに届出をしない場合、5万円以下の過料が科される可能性があります。

正当な理由とは

以下のような場合は「正当な理由」があるとして、届出がなくても過料の対象とならない可能性があります。

  • DV被害者で、住所を公にすることで生命・身体に危害が及ぶおそれがある
  • 経済的に困難な事情がある
  • 相続で取得したが、相続人が多数で手続きが困難

ただし、単に「知らなかった」「忙しかった」という理由だけでは、正当な理由とは認められません。

住所変更登記と相続登記の違い

2024年4月から義務化された「相続登記」と、2026年4月から義務化される「住所変更登記」は、別の手続きです。

項目相続登記住所変更登記
義務化開始2024年4月1日2026年4月1日
届出期限相続を知った日から3年以内変更から2年以内
届出を怠った場合10万円以下の過料5万円以下の過料
対象相続による所有権取得住所・氏名の変更

どちらの手続きが必要か、ご自身の状況に応じて確認しましょう。

今のうちにやっておくべきこと

登記を確認する

ご自身が所有する不動産の登記簿を確認し、登記されている住所が現住所と一致しているか確認しましょう。（勝手に不動産の名義変更されてないかなどを確認する良い機会にもなりますよ！）

登記事項証明書（登記簿謄本）は、法務局の窓口やオンライン（登記情報提供サービス）で取得できます。

不一致があれば早めに届出

登記簿の住所が古いままの場合は、義務化を待たずに早めに変更登記をしておくことをお勧めします。

義務化後は届出が集中し、手続きに時間がかかる可能性もあります。

よくあるご質問

Q. 住所変更登記をしないと、不動産を売却できませんか？

登記簿上の住所と現住所が異なると、売却時に買主への所有権移転登記ができません。そのため、売却前に住所変更登記を行う必要があります。

義務化前でも、売却を予定している場合は、事前に住所変更登記をしておきましょう。

Q. マンションを所有しています。土地と建物、両方の届出が必要ですか？

マンション（区分建物）の場合、専有部分（居住部分）の登記のみで、敷地権として土地も一緒に登記されていることが多いです。この場合、専有部分の登記について住所変更登記を行えば、土地も一緒に変更されます。

Q. 登記簿上の住所から何度も引っ越しています。どうすればいいですか？

住所のつながりを証明する書類（戸籍の附票、住民票の除票など）を取得し、登記簿上の住所から現住所までの変遷を証明します。

保存期間（5年）が経過して書類が取得できない場合は、別の方法で対応する必要があります。司法書士にご相談ください。

Q. 親が所有している不動産があります。親の住所変更登記は誰がやりますか？

不動産の所有者（登記名義人）本人が申請するのが原則です。本人が申請できない場合は、委任状を作成して代理人が申請することもできます。

まとめ

2026年4月から、住所変更登記が義務化されます。届出を怠ると、5万円以下の過料の対象になる可能性があります。

  • 届出期限：変更から2年以内
  • 施行日前の変更：2028年3月31日までに届出

現時点で登記簿上の住所が古いままの方は、義務化を待たずに早めに届出をしておきましょう。

住所変更登記についてご不明な点がありましたら、お気軽にご相談ください。

本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の案件についてはご相談ください。